不動産に関するよくある質問 (FAQ)
I. 全般・用語解説に関するご質問
Q. 不動産広告の「○○駅徒歩○○分」って何を基準にしているの？ A. 公正競争規約に基づき、道路距離80mにつき1分として算出したものです。信号待ちや坂道などは考慮されていません。
Q. 「重要事項の説明」は不動産会社の社員であれば誰が行ってもよいの？ A. いいえ、宅地建物取引業法により、宅地建物取引士の資格を持つ者が、宅地建物取引士証を提示して行わなければなりません。
Q. 仲介手数料の（売買金額×3.30%＋66,000円）の66,000円って何の費用？ A. 速算式で計算するための調整額です。取引額400万円超の部分に適用される3%の料率と、200万円超400万円以下の部分に適用される4%の料率の差を調整する定数（消費税抜6万円）に由来します。
Q. 1坪は何m²？ A. 1坪は約 3.31m2 です。
Q. 間取のSLDKのSは何の意味？ A. **Sはサービスルーム（納戸）**の略です。採光や換気の基準を満たしておらず、居室として認められない部屋を指します。
Q. 「公簿面積」ってなに？ A. 登記簿に記載されている面積のことです。実際に測量した実測面積とは異なる場合があります。
Q. セットバックってなに？ A. 建築基準法上の道路（幅4m未満）に接する敷地の場合、道路の中心線から2mまで敷地を後退（セットバック）させる必要があり、後退した部分は建物を建てることができません。
Q. レインズってよく聞くけど何のこと？ A. REINS（不動産流通標準情報システム）の略で、国土交通大臣指定の流通機構が運営する不動産会社間の物件情報共有システムです。加盟店であればどの不動産会社も物件情報を共有しています。
Q. 公租公課とは何ですか？ A. 公（国・地方公共団体）から課される租税（税金）や公的な負担金のことです。不動産においては主に固定資産税や都市計画税を指します。
Q. 問い合わせをすると売りつけられるのではないかと心配です。 A. 不動産会社にはしつこい勧誘を禁止する法律があります。まずはご自身の状況や希望を明確に伝え、信頼できる担当者かを見極めることが大切です。
II. 賃貸に関するご質問（入居者様向け）
1. 契約・費用
Q. 保証人がいないと借りられないの？ A. 原則として連帯保証人が必要ですが、最近は保証会社との契約を条件とする物件が増えています。
Q. 敷金や礼金等を支払う義務はあるか。 A. 敷金は契約の担保として、礼金等は地域の慣習や契約内容により支払う義務が生じます。
Q. 仲介手数料を支払う義務はあるか。 A. 仲介会社を介して契約した場合、宅建業法で定められた上限額の範囲内で支払義務が生じます。
2. 入居中・トラブル
Q. 賃貸住宅の修繕について、入居者は修繕義務を負うか。 A. 基本的に建物の主要部分の修繕（給湯器の故障、雨漏りなど）は貸主が行いますが、軽微な修繕（電球交換など）は借主負担となるのが一般的です。
Q. 家賃を滞納した場合、どうなるか？ A. 催促や遅延損害金が発生します。長期滞納は契約解除の対象となる可能性があります。
3. 退去・原状回復
Q. 原状回復とはなんですか。 A. 借主の故意・過失によって生じた損耗や毀損を入居時の状態に戻すことです。経年劣化や通常使用による損耗の修繕費用は貸主負担です。
Q. 退去時に鍵の取り替え費を請求されたが支払う必要はあるか。 A. 鍵の交換は通常使用による損耗と見なされることが多いため、借主に負担義務がないケースが多いです。紛失など借主に責任がある場合は負担が必要です。
III. 売買に関するご質問
1. 購入・売却のプロセス
Q. 売主から直接売却依頼されている不動産会社からではないとその物件は購入できないの？ A. いいえ、ほとんどの物件はレインズで情報共有されているため、どの不動産会社からでも購入可能です。
Q. 契約後、万一ローンが借りられなかったらどうなるの？ A. 通常、契約書にローン特約が定められており、融資の承認が得られなかった場合は、契約を白紙解除し、支払った手付金は全額返還されます。
Q. マンションを購入しても土地の持分はないの？ A. あります。マンションは建物部分を専有しますが、敷地（土地）は区分所有者全員で共有します。
Q. 土地の売買代金にも消費税はかかるの？ A. いいえ、土地の売買代金に消費税はかかりません。ただし、建物や仲介手数料には消費税がかかります。
2. 物件・建築
Q. マンションの玄関ドアは自分で取り替えたり、色を塗り替えたりしてもいいの？ A. いいえ、玄関ドアは共用部分と見なされるため、勝手に変更できません。管理規約で定められています。
Q. 建築条件付売地ってなに？ A. 土地売買契約後、一定期間内に売主指定の建築業者と建築請負契約を結ぶことを条件として販売される土地です。
IV. オーナー・投資に関するご質問
1. 不動産投資の基本
Q. 不動産投資はどのような方が行っていますか？ 初心者でもできますか？ A. 幅広い層の方が始めています。専門知識は必要ですが、信頼できる不動産会社を見つけ、リスクを理解して始めれば初心者でも可能です。
Q. 不動産投資のリスクはなんですか？ A. 主なリスクは空室リスク（家賃収入の途絶）、家賃下落リスク、金利上昇リスク、災害リスク、修繕費用発生リスクなどです。
Q. 不動産投資詐欺が心配です。どんなことに気を付ければいいでしょうか A. **「必ず儲かる」「元本保証」**といった誇大広告を信じないこと、特定転貸事業者（サブリース業者）との契約は重要事項説明を必ず受けること、業者から持ち込まれた融資の話を鵜呑みにしないことが重要です。
Q. 不動産投資は節税になりますか？ A. なります。建物や設備の減価償却費を計上することで、会計上の赤字（不動産所得のマイナス）を作り出し、給与所得などと損益通算することで所得税や住民税を軽減できます。
Q. 不動産投資のレバレッジとは何ですか A. テコの意味で、自己資金に対する借入金（ローン）の比率を指します。少ない自己資金で大きな物件を運用し、収益率を高めることです。借入金が多いほどレバレッジが高いと言えますが、リスクも高まります。
Q. 不動産投資は相続税対策になるのですか？ A. なります。現金を不動産（特に賃貸不動産）に換えることで、相続税評価額が大幅に減額されるため、有効な相続税対策となります。
2. 物件選び・融資
Q. エリアや物件を選ぶポイントを教えてください A. 人口動態が安定しているか、賃貸需要があるか（駅からの距離、周辺施設）、将来性（再開発計画など）を考慮し、シミュレーションに見合った利回りが確保できるかを検討します。
Q. 区分マンションか一棟アパートと迷っています。 A. 区分マンションは比較的低予算で始めやすくリスク分散しやすい一方、一棟アパートは高い収益性と自由度の高い経営が可能です。ご自身の資金力や目標によって選択肢が異なります。
Q. 利回りはやはり高い方がいいのでしょうか？ A. 利回りは高い方が収益性は高いですが、利回りが高すぎる物件は築古、立地条件が悪い、隠れた瑕疵があるなど、高いリスクを伴う可能性があり注意が必要です。
Q. オーナーチェンジ物件とは何ですか？ 何かメリットがありますか？ A. 既に賃借人（入居者）がいる状態で売買される物件です。購入後すぐに家賃収入が得られることが最大のメリットですが、買主はすぐに退去を要求できないため、自己居住用には使えません。
Q. サラリーマンでも投資物件の融資を受けることができますか？ A. 可能です。安定した給与所得があるサラリーマンは、金融機関の評価が高く融資を受けやすい傾向にあります。
Q. 自宅のローンがありますが、投資用のローンを組むことは可能でしょうか？ A. 可能です。ただし、自宅のローン返済額も含めた全体の返済比率が審査されます。金融機関は、返済能力を慎重に判断します。
Q. 投資用のローンは住宅ローンとは違うのでしょうか？ A. 違います。住宅ローンは自己居住用であり、金利が低く設定されています。投資用ローン（アパートローンなど）は事業性融資と見なされるため、金利が高く、審査基準も物件の収益性を重視します。
Q. ローン特約とは何ですか？ A. 売買契約を締結した後に、買主が金融機関からの融資承認を得られなかった場合に、契約を白紙解除できるようにする特約です。
3. 賃貸管理・その他
Q. 投資物件の入居者募集は、どうすれば良いですか？ A. 賃貸管理会社と契約し、入居者募集、入居審査、賃貸契約などの業務を委託するのが一般的です。
Q. 室内設備が故障した場合、入居者対応はオーナーが行うのでしょうか？ A. 賃貸管理会社に委託していれば、故障の受付、修理業者の手配、費用負担の判断などの対応は全て管理会社が行います。オーナー様の負担は発生しません。
Q. 所有している物件の空室が埋まりません。相談に乗ってもらえますか？ A. 賃貸管理会社に相談できます。家賃査定の見直し、募集戦略の変更、リフォーム・リノベーションの提案など、具体的な空室対策のアドバイスを受けられます。
Q. 管理会社の変更はできますか？ 変更する場合、今の管理会社とのやり取りは自分でしないといけませんか？ A. 変更は可能です。多くの場合、新しい管理会社が現在の管理会社との契約解除通知や必要書類の引き継ぎを代行してくれるため、オーナー様ご自身での手間はほとんどありません。
Q. 賃貸管理を自分で行うのはやはり大変なのでしょうか？ A. 大変です。入居者募集、入居審査、契約手続き、家賃の督促、設備故障時の夜間・休日対応、退去時の敷金精算など、専門知識と時間的拘束が必要となる業務が多岐にわたります。
Q. 確定申告は難しいのでしょうか A. 不動産所得がある場合、確定申告が必要です。簿記や税務の知識が必要ですが、税理士に委託するか、会計ソフトを利用することで、オーナー様ご自身の負担を軽減できます。
Q. 設備の法定点検とは何ですか？ やらなければいけないのですか？ A. エレベーター、消防設備、給排水設備など、法令で義務付けられている点検です。入居者の安全確保と法令遵守のために実施しなければなりません。管理会社が手配するのが一般的です。
この内容で、ブログのトピックとして十分に網羅的であり、質問と回答の要点がシンプルで読みやすい構成になっています。