住宅ローン返済中の「持ち家賃貸」戦略コンサルティング
—「貸せる」か「貸せない」かではなく、「どう守り、どう勝つか」を設計する—
1. 冒頭：オーナー様が直面する、目に見えない「巨大なリスク」
「転勤が決まった」「実家に戻ることになった」「住み替えたい」。 そんな時、多くの方が「一括査定サイト」で家賃を調べ、「これならローンが返せる」と安堵されます。しかし、そこには住宅ローン利用者にしか存在しない、人生を左右しかねない3つの落とし穴が潜んでいます。
不動産会社は「貸せば仲介手数料が入る」ため、リスクを詳しく説明しないこともあります。 池善は、京都で培った経験に基づき、まずはその「現実」を直視することから始めます。
2. 池善が解き明かす「3つの専門解決（ソリューション）」
① 【金融・法務】「銀行の一括返済リスク」を回避する交渉術
住宅ローンは、原則として「本人が住むこと」を条件に優遇金利が適用されています。無断で他人に貸し出した場合、契約違反として残債の一括返済を求められるリスクがあります。
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池善のサポート： 単に「貸していいですか？」と聞くのではなく、転勤・介護・結婚など、銀行が納得せざるを得ない「正当な理由」をどう提示するか。金融機関ごとの傾向を踏まえ、銀行の承諾を得るためのコンサルティングを行います。金利の変更やローンの切り替えが必要な場合も、最適な着地点を共に模索します。
② 【契約戦略】「二度と戻れない家」にしないための特約設計
日本の借地借家法は、借り手を非常に強く保護しています。一度「普通借家契約」で貸してしまうと、たとえオーナー様が「やっぱり自分で住みたい」と思っても、立ち退き料を払わなければ戻れないケースが多々あります。
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池善のサポート： 「数年後に戻る可能性があるのか」「将来的に売却を考えているのか」といったライフプランを詳細にヒアリング。再契約型の「定期借家契約」を戦略的に活用し、オーナー様が常に主導権を握れる契約形態をオーダーメイドで作成します。
③ 【収支分析】「手残り」にこだわるリアリティ・チェック
査定サイトが提示する「想定家賃」は、あくまで希望的観測です。
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リスク： 管理費・修繕積立金の変動、固定資産税の増税（住宅用地の特例から外れる可能性）、退去時のリフォーム費用。
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池善のサポート： 賃貸経営のプロとして、空室期間まで見込んだ「10年単位のキャッシュフロー表」を作成。ローン返済額を下回る「持ち出し（赤字）」が発生しないか、節税効果を含めてもメリットがあるのかをシビアに判定します。
3. 京都・池善だからこそ提供できる「実務パッケージ」
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【京都特化の客付けと審査】 京都の街並みや地域特性を熟知しているからこそ、その家にふさわしい「良質な入居者」を見極めます。大手にはない独自のネットワークで、資産を大切に扱ってくれる方だけを厳選します。
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【「顔が見える」管理体制】 私たちは、電話一本で外部に丸投げするような管理はしません。水漏れ、騒音、近隣トラブル。何かあれば、私たちが自転車で駆けつけられる距離にいます。その「即応性」が、オーナー様の心の安寧を守ります。
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【滞納リスクゼロへの挑戦】 大手保証会社との提携により、賃料の100%保証を実現。万が一入居者が支払いを止めても、オーナー様のローン返済が止まることはありません。
4. コンサルティング・相談の流れ
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個別カウンセリング（無料）： 現在のローン状況と将来の展望を伺います。
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資産診断・シミュレーション： 「貸すべきか、売るべきか、空けておくべきか」をデータで提示。
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銀行・保険等の条件整理： 賃貸転換に向けたハードルを一つずつクリアします。
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募集・管理開始： 仲介手数料（賃料1ヶ月分）、管理委託料（5%〜）にて、実務を全て代行。
5. 結び：家は「負債」ではなく、あなたの人生を支える「資産」であるべき
「家を貸す」ことは、単なる不動産取引ではなく、一つの「経営」です。 特に住宅ローンが残っている場合、その一歩は非常に慎重であるべきです。
池善は、京都の地で皆様の資産を守り続けてきた自負があります。 一括査定サイトでは得られない、**「あなただけの正解」**を、私たちと一緒に作り上げませんか？